Možnosti a metódy rozúčtovania spoločných nákladov bytového domu na jednotlivých vlastníkov

22.09.2012

Nájsť 100% spravodlivý princíp rozúčtovania spoločných nákladov v bytovom dome na jednotlivých vlastníkov je z pohľadu praxe nemožné. Spôsob akým budú rozúčtované jednotlivé náklady si určujú sami vlastníci. Deje sa tak prioritne na schôdzach vlastníkov a to formou odsúhlasenia nadpolovičnou väčšinou prítomných. Správca má v tomto procese prevažne odporúčaciu a poradenskú funkciu. Odsúhlasený spôsob rozúčtovania je správca povinný akceptovať a vykonať. Po schválení určitej metódy rozúčtovania nákladov je zákonité, že časť vlastníkov, ktorá za návrh nehlasovala má pocit nespravodlivosti.
Táto problematika sa týka hlavne nákladov v spoločných priestoroch bytového domu, teda tých ktoré nedokážeme odmerať. Jedná sa najmä o náklady na upratovanie spoločných priestorov, náklady na osvetlenie spoločných priestorov, náklady na dodávku elektrickej energie na prevádzku výťahov. Osobitnou kapitolou je rozúčtovanie tepla, tejto téme sa však chceme venovať v samostatnej rubrike.

Spoločné náklady sa v zásade rozúčtujú na jednotlivých vlastníkov tromi základnými metódami:

  1. podľa "osobomesiacov"
  2. podľa spoluvlastníckeho podielu k spoločným priestorom (tiež sa používa pomenovanie "podľa podlahovej plochy")
  3. rovnakým dielom


Každá metóda má samozrejme svoje plusy a mínusy.
Priblížim niektoré z mínusov: 1. metóda býva často zneužívaná, hlavne u prenajatých bytov, kedy nahlásený počet osobomesiacov býva spravidla nižší ako je reálny stav. Nevýhodou je aj tá skutočnosť, že neobývané priestory (0 osobomesiacov) sa na spoločných nákladoch nepodieľajú aj napriek tomu, že je to aj ich spoločný majetok. 2. metóda znevýhodňuje majiteľov väčších alebo neobývaných bytov . 3. metóda znevýhodňuje majiteľov menších alebo neobývaných bytov.
Riešením, i keď nie úplne spravodlivým, býva kombinácia 2 metód. Ako príklad uvediem situáciu, kedy sa vlastníci dohodnú celkové náklady na upratovanie rozdeliť na dve rovnaké časti a následne jednu časť rozúčtovať podľa osobomesiacov a druhú rovnakým dielom. Kombinácia dvoch metód otvára vlastníkom priestor na diskusiu, prehodnotenie doterajšej metodiky a dáva možnosti nájsť nové a "spravodlivejšie" prerozdelenie spoločných nákladov.

Späť